Contratto di locazione commerciale: come funziona

Per non avere spiacevoli sorprese è importante sapere cosa fare e conoscere i propri diritti e doveri. Vediamo come stipulare un contratto in piena regola

Il contratto di locazione commerciale è un documento che consente ad un locatore di concedere in conduzione un immobile destinato ad uso lavorativo.

Più precisamente il locale deve essere utilizzato dal conduttore per attività produttive di reddito che la legge comprende in: attività industriali e artigianali, attività turistiche, attività di lavoro autonomo ed in attività commerciali che producono e vendono beni e servizi.

La legge che regola il contratto di locazione commerciale (legge sull’equo canone) è la 392/78 e gli articoli dedicati vanno dal 27 al 42.

Il contratto di locazione transitorio:  tutte le caratteristiche

Spesso si può aver bisogno di prendere in affitto un locale commerciale per spazi temporali limitati.

Le motivazioni sono diverse. Si può decidere di spostare la propria attività per valutarne il rendimento in un territorio diverso da quello in cui è nato. Oppure si può portare il proprio punto vendita in un’altra città approfittando delle stagionalità e del maggiore affollamento di clienti in alcuni periodi dell’anno.

Come si evince dal nome, il contratto di locazione transitorio è un documento ad utilizzo non abitativo che ha una durata temporale piuttosto breve.

Sono due le clausole più importanti in questa tipologia di contratto: il carattere di transitorietà e la destinazione d’ uso. Devono, infatti, essere ben evidenziate la durata del contratto (con data di decorrenza e scadenza) e la motivazione per cui la locazione deve avere una durata non ordinaria.

Come in tutti i contratti di locazione, all’inizio del documento devono essere inseriti, oltre ai dati del locatore e del conduttore, le informazioni sull’immobile. Devono essere dunque specificati il numero dei vani da cui è composto, le caratteristiche e lo stato in cui si trova il locale al momento dell’affitto. E’ necessario, inoltre, inserire la visura catastale.

In qualunque momento, il conduttore ha la possibilità di modificare, attraverso un’apposita richiesta, la tipologia di locazione da transitoria ad ordinaria.

Durata contratto di locazione commerciale

In merito al contratto di locazione commerciale e durata da tenere presente che può essere modulato a seconda delle esigenze fino ad un massimo di 30 anni. In genere comunque la durata è di 6 anni rinnovabile per altri 6 per attività:

Industriali
Artigianali
Turistiche
Non inferiore a 9 anni rinnovabile per altri 9 nel caso di:

Attività alberghiere
Case di cura
Teatri
Cinema
Pensioni
Trattorie e ristoranti.
Le parti possono però stabilire una durata inferiore a quella prevista ad esempio per una attività stagionale.

Nel caso di contratto di locazione commerciale per brevi periodi, basta introdurre le ragioni della transitorietà nel contratto scritto, perché la transitorietà non dovrà dipendere dalla volontà del locatore ma dall’uso che il conduttore intenderà fare del locale.

Il contratto di locazione commerciale transitorio quindi è possibile solo nel caso in cui si possa dimostrare che l’attività da svolgere nel locale abbia carattere temporaneo. In questo caso si può stipulare un contratto per un periodo breve ma se l’attività è stagionale, il locatore ha l’obbligo di affittare l’immobile per la stessa stagione anche l’anno successivo se il conduttore gliene abbia fatto richiesta con raccomandata A/R prima della scadenza del contratto.

Questo obbligo ha una durata massima di 6 anni consecutivi oppure 9 a seconda appunto dell’attività di destinazione.

Rinnovazione del contratto di locazione commerciale

Quando si parla di contratto di locazione commerciale di 6 + 6 si parla di un contratto che si rinnova automaticamente se le parti non danno comunicazione di disdetta entro i tempi previsti dallo stesso.

Il contratto quindi si intende rinnovato tacitamente per un altro arco di tempo uguale se non si provvede a dare disdetta.

Il locatore però ha la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza decorsi i primi 6 anni (o 9 nel caso di contratti per alberghi e ristoranti). Le motivazioni per le quali può sussistere questo diniego sono contenute dall’articolo 29 della legge 392/1978 e sono:

Necessità di concedere in uso il locale alla famiglia
avviare attività propria.
La comunicazione va sempre inviata a mezzo raccomandata A/R 12 mesi prima della scadenza (!8 nel caso dei 9 anni) indicando espressamente i motivi del diniego.

Nel caso in cui nei sei mesi successivi al rilascio dell’immobile, il locatore non abbia messo in essere alcune delle attività indicate nella comunicazione di diniego, il locatore può chiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero e chiedere al locatore le spese di ripristino (articolo 31).

Contratto di locazione commerciale registrazione

Nel momento in cui si effettua un contratto di locazione commerciale è necessario che quest’ultimo venga registrato presso l'agenzia delle entrate. E’ previsto, inoltre, il pagamento delle imposte di registro e di bollo il cui valore è commisurato all’importo della locazione.

La registrazione di un contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sua decorrenza.

Contratto di locazione commerciale editabile
Sul contratto di locazione commerciale vige il principio della libertà della forma ai fini della validità del documento.

In rete è comunque possibile scaricare fac simili del contratto di locazione commerciale editabile da scaricare e compilare.

Aggiornamento del canone periodico

La legge stabilisce che le parti possano prevedere nel contratto di locazione commerciale un adeguamento periodico del canone

Prima dell’entrata in vigore della legge 14/2009 l’aggiornamento non doveva superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento. Dopo il 1° marzo 2009, con l’entrata in vigore della legge, per i contratti di locazione commerciale è possibile un adeguamento fino al 100% dell’indice.

Questa rivalutazione secondo i nuovi articoli 32 e 33 della legge 392/1978 si applica anche ai contratti in corso se non prevedono la rivalutazione del 75% e il patto sull’aggiornamento può essere anche verbale.

Se il conduttore non paga in maniera ripetuta e costante questo aggiornamento, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto.

Sublocazione e cessione del contratto

L’articolo 36 della legge 392/1978 prevede la possibilità di sublocazione e cessione del contratto per locazione commerciale dell’immobile da parte del conduttore.

Da specificare però che per fare questo serve sempre necessariamente il consenso del locatore secondo quanto previsto dall’articolo 1594, comma 1, Cc pena la nullità della sublocazione e la possibilità per il proprietario di chiedere la riconsegna dell’immobile.

Il conduttore quindi è tenuto a dare comunicazione del subcontratto o della cessione del contratto al locatore tramite raccomandata A/R. A questa il locatore potrà opporsi entro trenta giorni dal ricevimento se ne ravvisi gravi motivi.

Nel contratto di sublocazione il conduttore dovrà indicare le modalità e le condizioni con le quali l’immobile verrà concesso, ossia durata, canone mensile, clausole di disdetta e recesso compreso il consenso del locatore alla sublocazione.

Con la sublocazione nasce quindi un rapporto obbligatorio derivato da quello principale; se quindi il conduttore viola il rapporto principale, il locatore potrà pretendere la consegna dell’immobile anche dal subconduttore.

Successione nel contratto

L’articolo 37 dalla legge prevede i casi per successione nel contratto di locazione commerciale che sono:

in caso di morte del conduttore al quale subentreranno coloro che per successione o per precedente rapporto hanno diritto di continuare l’attività
per separazione legale o consensuale o per scioglimento e cessazione degli effetti civili del matrimonio, passando al coniuge che continui la stessa attività esercitata insieme al coniuge nell’immobile prima della separazione
per recesso del titolare del contratto, gli succedono gli altri professionisti, artigiani o commercianti nel caso in cui l’immobile sia adibito all’uso di più professionisti.
In quest’ultimo caso il locatore si può opporre alla successione se subentrino i gravi motivi previsti dalla stessa legge.

Diritto di riscatto

Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile, secondo quanto stabilito dall’articolo 38 della legge, il conduttore ha il diritto di prelazione.

Il locatore dovrà dare comunicazione al locatario dell’intenzione di vendere l’immobile tramite ufficiale giudiziario; il conduttore avrà 60 giorni di tempo dalla notifica per esercitare il suo diritto di riscatto nel caso in cui rispetti però le richieste economiche del locatore.

Nel caso i conduttori siano più di uno, il diritto di riscatto può essere esercitato congiuntamente a meno che non ci sia rinuncia da parte dei singoli.

Nel caso in cui il locatore venditore non provveda a svolgere quanto previsto dall’articolo 38, oppure se il prezzo superi quello indicato nell’atto di trasferimento, il locatario conduttore può riscattare l’immobile entro 6 mesi secondo quanto stabilito dall’articolo 39 sul diritto di riscatto.

Il diritto di prelazione, secondo quanto stabilisce l’articolo 40 si esercita anche nel caso in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto di affitto alla scadenza naturale ma voglia cedere l’immobile in affitto ad altri. Il locatore in pratica ha l’obbligo entro 60 giorni dalla scadenza naturale del contratto di comunicare al conduttore l’intenzione di affittare ad altri l’immobile indicando anche le condizioni per l’eventuale rinnovo.

Il conduttore a questo punto avrà diritto di prelazione con la possibilità di proseguire la locazione solo accettando le nuove condizioni.

Recesso dal Contratto di Locazione commerciale

Nel contratto di locazione commerciale la disdetta dipende dal periodo di durata dello stesso.

Se si tratta di un contratto della durata di 6 più 6, il recesso dovrà essere comunicato tramite raccomandata A/R almeno 12 mesi prima della scadenza.

Nel caso invece dei contratti di durata di 9 anni più 9 (strutture come alberghi e ristoranti), la disdetta dovrà essere comunicata almeno 18 mesi prima della scadenza con le stesse modalità (raccomandata A/R).

Il conduttore dell’immobile può recedere per via convenzionale oppure legale.

Recesso del contratto di locazione commerciale convenzionale: è possibile se nel contratto viene previsto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dando un avviso al locatore con raccomandata A/R almeno sei mesi prima della data di recesso.

Recesso del contratto di locazione commerciale legale: nel caso in cui ci siano motivi gravi e particolari il conduttore può recedere dal contratto senza preavviso e in qualsiasi momento tramite raccomandata. Ma i gravi requisiti sono stabiliti per legge.

Recesso anticipato per gravi motivi
In materia di contratto di locazione commerciale il recesso per gravi motivi deve scaturire da cause esterne dalla volontà del conduttore. I gravi motivi dunque devono essere imprevedibili: non possono rientrare nei gravi motivi la decisione di trasferire la propria residenza, il cambio di attività. Può essere però grave motivo una congiuntura economica sia negativa che positiva.

A proposito di disdetta del contratto locazione commerciale per gravi motivi, una sentenza della Corte di Cassazione (Cassazione Civile, III 10624/2012) ha specificato che il conduttore può recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento se l’azienda si sta espandendo e i locali non sono più idonei ad ospitarla.

Nel caso di recesso però per congiuntura economica favorevole che obblighi l’inquilino imprenditore ad ampliare la struttura aziendale (articolo 27 legge 392/1978), la sentenza della Cassazione ha sottolineato che non basta la semplice considerazione del conduttore a sostenere la difficile permanenza nel locale e quindi la sussistenza del rapporto locativo.

Il conduttore infatti dovrà portare le prove dell’impossibilità di questa permanenza, dovrà dimostrare che le caratteristiche dell’immobile sono diventate inadeguate alla nuova realtà aziendale, rendendo gravoso per lui proseguire il rapporto locativo.

Contratto di locazione commerciale e assicurazione

Nel caso in cui si affitti un locale, per far fronte a qualsiasi imprevisto in genere si stipula una polizza a copertura di eventuali danni a terze persone.

Assicurazione locazione commerciale chi paga. Le spese per l’assicurazione del locale commerciale spettano in genere al proprietario dell’immobile a meno che nel contratto non venga diversamente indicato.

Contratto locazione commerciale con polizza assicurativa. Nel caso in cui il locatore richieda garanzie rispetto al corretto e puntuale pagamento del canone di locazione, può essere stipulata una polizza assicurativa che prevede l’intervento della compagnia proprio in seguito ad una mancanza del locatore. La società assicurativa infatti con una polizza di questo tipo si impegna a pagare i canoni non versati dal conduttore.

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Il contratto di locazione commerciale con polizza assicurativa offre quindi garanzie in più al proprietario e l’assicurazione può essere stipulata da persona fisica o giuridica proprietaria dell’immobile dato in affitto per uso commerciale.

Contratto locazione commerciale con fideiussione assicurativa assicura al locatore il pagamento del canone di locazione anche in caso di morosità dell’inquilino che viene quindi rimborsato direttamente dalla compagnia assicurativa solo però dopo l’avvio di un procedimento giudiziario che indichi chiaramente la morosità del conduttore.

Come compilare il contratto di locazione commerciale

Nella disdetta del contratto di locazione commerciale andranno indicate:

nome e generalità del recedente
estremi identificativi del locale
data di stipula del contratto
data di rilascio prevista
i motivi del rilascio (gravi motivi)
nel caso di diniego i motivi stabiliti dall’articolo 29.
Contratto di locazione commerciale: Domande frequenti (FAQ)
Come Registrare un Contratto di Locazione Commerciale?

Il contratto di locazione commerciale va registrato obbligatoriamente entro 30 giorni dalla stipula presso l’Agenzia delle Entrate online previa registrazione ai servizi telematici di questa, oppure per via cartacea con il nuovo modello RLI 2018. Questo modello è reperibile in ogni ufficio dell’Agenzia oppure online.

Possibile il ravvedimento operoso nel caso in cui la registrazione non sia stata fatta entro i termini stabiliti, con sanzioni che aumentano in maniera diretta con i giorni di ritardo.

Nel caso in cui venga accertata la mancata registrazione del contratto di locazione ci sarà una sanzione pari al 120-240% dell’imposta dovuta.

È Possibile Registrare un Contratto di Locazione Commerciale Senza Partita IVA?

La questione del contratto di locazione commerciale può essere scaricato dalle tasse ma non è obbligatorio indicare per questo una partita Iva. Nel caso delle ditte individuali infatti il contratto viene intestato ad una persona fisica.

Per la deducibilità del contratto di locazione commerciale infatti la legge specifica che la registrazione di questo può essere fatta con codice fiscale o partita Iva.

Contratto di Locazione Commerciale con Cedolare Secca, Come Funziona?

La cedolare secca sugli affitti ossia la tassazione agevolata sui redditi da questi derivanti, non è al momento applicabile ai contratti di locazione commerciale.

Registrazione Contratto Locazione Commerciale Online, si può Fare?

La registrazione del contratto di locazione commerciale online si fa tramite sito dell’Agenzia delle Entrate. Occorre prima registrarsi, ossia essere in possesso delle credenziali per i servizi telematici dell’Agenzia, quindi scaricare il modello RLI 2018 e compilarlo.

Bisogna inoltre avere a portata di mano documenti come:

il contratto di locazione con indicazioni come numero di pagine, importo etc.
dati anagrafici di locatario e locatore
dati dell’immobile come rendita e categoria catastale, pertinenze etc.
Tutte indicazioni in genere contenute dal contratto stesso.

Documenti Obbligatori per Registrare Contratto Locazione Commerciale

Per la registrazione (sia online che cartacea) i documenti obbligatori sono:

copia del documento di identità del locatore e locatario in formato pdf
contratto di locazione.
È importante sapere che questi documenti serve averli a portata di mano anche nel caso di registrazione online.

Contratto di Locazione Commerciale: Quali Sono le Spese Ordinarie e Straordinarie?

Per registrare il contratto occorre pagare l’imposta di bollo di 16 euro, quindi l’imposta di registro nel caso di tassazione a regime ordinario. 

Nel caso dei contratti di locazione commerciale, l’imposta si calcola in percentuale al tipo di immobile che viene affittato e per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Contratto di Locazione Commerciale: Chi Deve Stipulare l’Assicurazione?

Nel contratto di locazione commerciale, in genere l’assicurazione sull’immobile viene stipulata e pagata dal proprietario dell’immobile.

Lo stesso proprietario locatore può richiedere all’inquilino la stipula di una polizza a garanzia del pagamento delle rate del canone di affitto. La richiesta deve essere inserita nel contratto di locazione commerciale e la fideiussione assicurativa scatta nel caso di comprovata morosità da parte dell’inquilino.

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